杭州仲裁委员会

裁决书

（2008）杭仲裁字第244号

申请人****，（略）

委托代理人宋桂明，浙江圣港律师事务所律师。特别授权代理。

被申请人浙江中达房地产开发有限公司，住所地杭州高新（滨江）区浦沿镇之江规划区1幢2单元302室，现住滨江区伟业路298号先锋科技大厦14楼。

法定代表人王建良，该公司董事长。

委托代理人杨学群，京衡律师集团事务所律师。特别授权代理。

申请人****因与被申请人浙江中达房地产开发有限公司之间的商品房买卖纠纷一案，于2008年8月18日向杭州仲裁委员会申请仲裁。本仲裁委员会根据申请人与被申请人于2004年10月8日签订的《商品房买卖合同》中第二十条约定的仲裁条款，于2008年8月20日受理了本案。根据《杭州仲裁委员会仲裁规则》（以下称“仲裁规则”）规定，本案适用简易程序进行审理。在仲裁规则规定的期限内，申请人和被申请人未共同选定仲裁员，本仲裁委员会主任依据仲裁规则规定指定冯泽周为独任仲裁员，于2008年9月27日依法组成仲裁庭。

仲裁庭于2008年10月17日开庭审理了本案。申请人****及其委托代理人宋桂明和被申请人的委托代理人杨学群到庭，就本案的事实和适用法律分别进行了陈述和答辩，当庭进行了质证和辩论。因双方分歧意见较大，未能达成调解协议。本案现已审理终结。

申请人述称：2004年10月8日，申请人和被申请人签订了编号为杭高新2004预06976号的《商品房买卖合同》，合同约定由申请人向被申请人购买滨江区临江花园明珠苑*幢*单元*室商品房。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2006年6月28日被申请人交付商品房后，因被申请人的原因，逾期办理商品房的权属登记天数为450天。申请人认为，因被申请人的原因导致申请人不能在规定的期限内取得房屋权属证书，给申请人造成了巨大的经济损失。据此，申请人向本仲裁委员会请求：1、依法裁决被申请人立即向申诉人支付逾期办理房屋权属证书违约金人民币50000元；2、本案仲裁费由被申请人承担。

被申请人辩称：一、逾期办证系存在不可抗力和第三人原因造成；二、违约金比例已有合同约定，申请人计算的违约金请求缺乏法律和事实依据；三、被申请人主张延期取得权证给其造成损失并非事实，并且申请人未提供其存在损失的依据

申请人为证明其主张，向仲裁庭提交了下列证据：
    1、商品房买卖合同。证明申请人与被申请人之间的商品房买卖合同关系以及双方的权利义务。

2、公证书。证明商品房买卖的购买方式为按揭。

3、商品房销售专用发票。证明申请人已付清全部的购房款。

4、商品房交接书。证明房屋已交接的事实。

5、收据联。证明申请人支付首付款的定金的事实。

被申请人为证明其主张，向仲裁庭提交了下列证据：

1、商品房买卖合同。证明合同第十五条明确约定：延期办证，只有存在被申请人的责任，被申请人才承担违约责任；如存在被申请人责任，被申请人按已付房价款0.2%支付违约金。

2、关于同意建设杭州临江花园三期（明珠苑）立项的批复（杭高新[2007]70号）。

3、关于调整临江花园（明珠苑）建设计划的批复（杭高新[2004]170号）。

4、建设工程规划许可证。

证据2-4证明明珠苑的建设依法获得审批同意；超建筑面积是由于建设计划调整，并有相应的合法审批手续，没有违法行为。

5、竣工验收备案表。证明明珠苑项目在2006年6月12日完成竣工验收；被申请人在6月14日即申请用地复核验收，符合法律规定，没有拖延。

6、窗口办文受理单，证明被申请人于2006年6月14日即向杭州市国土资源局申请用地复核验收，并提交相关材料，该局也予当天受理。

7、关于再次要求加快办理临江花园明珠苑土地复核验收的报告。

8、函。

证据7-8证明被申请人于2006年10月11日、2007年2月27日、2007年4月3日多次催促杭州市国土资源局要求依法、及时办理土地复核验收。

9、关于历史遗留房地产用地超建筑面积情况核实调查的通知（区建设[2007]41号）。证明本案所涉商品房所处地块存在历史遗留问题，直至2007年4月23日，杭州市滨江区政府还在调查。

10、杭州市人民政府公文处理简复单（府办简复第B20070438号）。证明政府确定涉案项目地块存在历史遗留问题；直至2007年8月27日，杭州市人民政府才确定所涉地块上超建筑面积出让金补缴的标准。

11、关于催促签订出让合同补充协议并补缴出让金的通知。证明直至2007年9月20日，杭州市国土资源局才确定补缴土地出让金的金额，才通知补签合同、补缴出让金。

12、杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书。证明直至2007年11月12日，杭州市国土资源局才完成土地复核验收。

13、杭州高新技术产业开发区房产管理局对《关于明珠苑项目房产证办理过程中的情况说明》的证明。证明2006年8月初，被申请人已将房产证初始登记所需的资料整理完成，仅缺土地复核验收通知；经市政府简单处理，2007年11月14日房屋初始登记所需的资料提交齐全，17日即办理完成。

经双方当事人举证，质证如下：

对申请人提交的证据1，被申请人对真实性、合法性和关联性均无异议，但合同第十五条约定如存在被申请人责任，被申请人按已付房款0.2%支付违约金；证据2，被申请人对真实性、合法性和关联性均无异议；对证据3—5，被申请人对真实性、合法性和关联性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。

对被申请人提供的证据1，申请人对真实性和关联性无异议，部分条款合法性有异议，逾期办证责任条款因其约定过低，显失公平，不具有合法性，同时合同也不能证明被申请人没有过错及免责事由；对证据2-6，被申请人对真实性、合法性无异议，对关联性有意义，认为与本案无关；对证据7-8，申请人对真实性由异议，认为系被申请人单方面制作的文书，真实性无法确认，不能证明已向杭州市国土资源局递交，对关联性有异议，认为与本案无关，对证明对象有异议，证明被申请人没有及时补缴土地出让金导致土地复核验收迟迟不能通过；对证据9，申请人对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据10，因没有原件，申请人不予质证；对证据11，申请人对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，证明对象有异议，该证据证明被申请人因没有及时补缴土地出让金，杭州市国土资源局一直催缴的事实情况；对证据12，申请人对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与本案无关；对证据13，申请人对真实性和合法性有异议，有关单位向司法机关出具的证明应当有其负责人签名或单位盖章，同时对关联性有异议，认为与本案无关。

仲裁庭根据双方提交的证据及对证据的质证意见，对本案证据认证如下：
    申请人提供的证据1、2、3、4、5符合证据的真实性、合法性、关联性原则，仲裁庭予以确认。被申请人提供的证据1、证据13符合证据的真实性、合法性、关联性原则，仲裁庭予以确认；对证据2-12，仲裁庭对真实性予以确认。

依据上述有效证据及双方当事人的陈述，仲裁庭查明以下事实：

2004年10月8日，申请人与被申请人签订了编号为杭高新2004预06976号的《商品房买卖合同》一份，约定申请人向被申请人购买临江花园明珠苑*幢*单元*室商品房，该商品房的用途为住宅；建筑面积为143.45平方米；房屋总价款为830002元；交付期限为2006年6月30日，合同亦对付款方式及期限做出明确约定。合同第十五条关于产权登记的规定明确了被申请人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案。如因被申请人的责任，申请人按已付房价款0.2%向买受人支付违约金。

2004年9月25日，申请人向被申请人支付购房定金50000元，2004年10月6日，申请人向被申请人支付购房首付款450002元，2004年10月6日，申请人、被申请人以及中国民生银行股份有限公司杭州分行签订编号为2004年个房贷字第7027号《个人一手楼抵押借款合同》，主要约定申请人以银行按揭贷款方式向被申请人支付购房款330000元。针对《个人一手楼抵押借款合同》，申请人、被申请人以及中国民生银行股份有限公司杭州分行并办理（2004）杭证经字第53149号公证书。

2006年6月28日，被申请人将合同约定的商品房交付申请人使用；双方签订了编号2006销0406976号《商品房交接书》，因面积差异，申请人向被申请人补交房款1157元。至此，申请人向被申请人支付购房款共计人民币831159元。

期间，由于在项目建设过程中实际建筑面积超出原方案面积，被申请人需补缴土地出让金，故未能在约定的期限内办妥产权证所需资料。至2007年11月17日，被申请人将办理房产权证所需资料报产权登记机关备案，并通知申请人办理房产证的过户手续。

仲裁庭认为：

双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，应予以确认。关于被申请人提出延迟办证是由于不可抗力造成的问题，本庭认为，本案中被申请人迟延办证有受到补缴土地出让金行为的影响，但不属不可抗力。被申请人延至2007年11月17日才提供办理权属证书的所有资料，应属违约行为，应当承担相应的赔偿利息损失的违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》中有过按已付购房款0.2%支付违约金的约定，考虑到被申请人按时交付了房屋，且延迟办证并非恶意违约，在约定的违约金低于造成的损失的情况下，经申请人申请，可以适当增加。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条第二款及《中华人民共和国仲裁法》第五十一条第一款、第五十七条之规定，裁决如下：

一、被申请人支付申请人逾期办理房屋权属证书的违约金和赔偿利息损失合计人民币17000元整；

二、本案仲裁费3550元（申请人已预付），由申请人承担人民币1775元，被申请人承担人民币1775元。

上诉两笔款项共计人民币18775元，于本裁决书送达之日起十日内由被申请人径直支付给申请人。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

                                                 独任仲裁员  冯泽周

                                                 二○○九年三月三日

                                                 书  记  员  王  怡