内容提要：近几天在杭州的媒体上出现一篇文章，标题为下沙清雅苑出台杭城最严停车处罚方案，本所律师看后认为这一停车方案存在相关法律问题，特提出以下分析意见，抛砖引玉。

　   这两天，下沙清雅苑业主论坛上，业主们对于物业锁车的事情讨论得沸沸扬扬。因锁车导致的纠纷不断，110民警也屡次到小区协调。锁车源自小区新出台的一个停车管理方案，方案对违规停车的处罚也堪称杭城最严(摘录)：
      1.遗失出入证、蓝牙卡的，应在三天内与物业联系补办，否则物业有权禁止进入。
      2.转借或出卖出入证或蓝牙卡的，禁止该业主车辆出入小区一个月。第二次再犯的，永久取消其车辆出入小区资格。
      3.对于没有完全把车辆停放在一个车位内，或在没有划车位的地方停车的，第一次由物业上门或电话联系进行劝说；第二次贴条警告后，再次上门或电话联系劝说改正；第三次由物业锁车，等业主承认违反小区停车规则，签字确认后开锁放车；违反本规则四次及以上的，签字确认后24小时开锁，并禁止进入小区三个月。
      4.对乱停车屡教不改的业主，将通过各种方式公布其信息，并将情况书面反映到其所在单位。
      ……

业主观点：
       “冒冒泡泡”要去上班，发现车轮真的被锁住了，“我急着要出门，找物业开锁，当时看到也有邻居在反映，物业深更半夜叫他去移车。”
       “这样做，只会激化业主和物业的矛盾。”“冒冒泡泡”说。
       小区另一位不愿透露姓名的业主说，8月，她邻居的车子也因为没停在车位上，被锁，物业竟然还要业主写保证书！有点离谱。
物业观点：
       清雅苑物业的杨经理，他正在看9月的工作计划，其中有一条：坚持并坚决贯彻实施清雅苑停车管理规定不松懈。
       杨经理说，停车管理方案是由业委会拟定，并由业主大会投票通过的。7月1日正式实施。
主管部门意见：
       杭州市物业服务管理中心副主任宋建慧说，业委会制定方案的前提是不能违反法律法规。
律师观点：
       浙江海浩律师事务所李慧说，就锁车处罚而言，虽然，私有财产不可侵犯，物业无权随意禁锢他人财产。但根据“私法自治”原则，锁车和限制车辆进入的处罚方式与处罚程序，如果完全依据业主大会、业委会议事规程制定，就表示小区业主直接或间接认可了这种处罚方式，理应遵守，物业也就获得了处罚权。
       李律师说，当然，“私法自治”也存在限制，财产权可通过集体规约处置，但对于人格权、隐私权的处置，就必须由本人来决定。公布被锁车车主信息的处罚方式，涉及隐私权，业主大会或业委会无法完全体现每一个独立个体的意志，无权决定。
浙江三道律师事务所公共法律事务部经研究认为：
       一、关于停车管理方案在法律上的性质及法律效力的问题？
       1、停车管理方案是否是物业管理规约？所谓管理规约是指为了加强小区的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全和合理使用，依据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定制定的规约，清雅苑的停车管理方案是对小区业主的车辆进行的规范管理，达到保障业主合理使用小区的场地，达到创造良好生活和工作环境的目的，从制定停车管理方案的根本出发点来看，符合管理规约的性质，属于物业管理规约。
       停车管理方案既然属于物业管理规约，那么停车管理方案的制定与执行必须遵守《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，不得违法。下面从程序与实体方面来分析：
       2、停车管理方案制定的程序是否合法？
       根据《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。该条例的第十一条、第十二条、以及《物权法》第76条规定，制定和修改管理规约是由业主共同决定的事项，决定该事项时应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。结合清雅苑的停车管理方案的制定程序来看，业主委员会是否履行了召集业主大会的提前告知义务？在做出决定时业主大会的持同意意见的人数又是否达到了法律规定的人数？仅从新闻中清雅苑物业公司杨经理的说法中无法得知。所以我们无法判断清雅苑制定的停车管理方案是否程序上合法。
       3、停车管理方案的实体内容是否合法且合理？
       从合法性来看，我国法律承认业主的规约自治权利，但无论如何，管理规约的内容即不得违反法律法规的规定及公序良俗原则。也不得变更或者排除区分所有权的本质。《民法通则》第五条规定了公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《物权法》第四条也明确规定国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部份享有权利，承担义务。从上述规定来看，小区业主的基本权利是基本法所赋予的，任何单位或个人都不得通过约定的形式排除业主的基本权利（有些劳动合同中也存在约定排除妇女的生育权，很显然这是无效的）。很明显清雅苑小区的停车管理方案中存在严重损害业主的基本权利的情形。
       从合理性来看，其部分内容的合理性是存在质疑的。《物权法》中对物业公司的定性已经修改为“物业服务企业”，而不是原来的“物业管理企业”，这意味着物业公司与业主之间是平等的民事法律主体关系，而不是管理者与被管理者的关系，因此，物业服务公司对业主需尽到完备服务义务并不意味着其对业主具有严格处罚的权利。而且这些规定在实践操作中也难以执行，会严重激化物业公司与业主之间的矛盾，最终使规约无法执行到位。
       二、违反管理规约应承担何种法律责任。
       管理规约作为一种自治性规范，属于私法的范围。因此，违反管理规约承担的责任应是民事责任，而不是行政责任和刑事责任。而民事责任主要是指违约责任与侵权责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的违约责任所承担的民事责任是继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。很明显，法律关于民事责任承担方式是有明确规定的。而清雅苑小区的停车管理方案中的“转借或出卖出入证或蓝牙卡的，禁止该业主车辆出入小区一个月。第二次再犯的，永久取消其车辆出入小区资格”等条款已明显超出民事责任的承担方式。
       那么物业管理中，违反管理规约的业主应当承担何种法律责任？我们认为《物权法》已给出了答案。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。因此，我们认为清雅苑小区制定的相应管理规约不得违反法律关于民事责任的承担方式。
        三、业主如何维护自己的合法权益
       首先，针对业主的车辆被限制出入、锁住的这类情况，业主可以依据《物权法》第三十五条，对于妨碍物权行使或者可能妨碍物权行使的，权利人可以请求排除妨碍。通俗来讲，业主有权利将车辆行驶入自己所居住的小区，物业服务公司无权禁止业主的车辆出入小区，更无权将业主所有的车辆进行锁固，因此，当业主的这项权利受到损害时，其有权利要求停止侵害，消除妨碍；
       其次，针对该项管理规约的实施有较大反对意见的业主，可以通过以下两种方式进行解决。一、诉讼的方式。可以依据《物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，但是业主大会或者业主委员会做出的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主是可以请求人民法院对该项决议予以撤销的。也就是说，广大业主可以详尽该项规约的不当以及不合理性，向人民法院申请予以撤销。二、行政撤销的方式。依据07年国务院修改的《物业管理条例》的决定，针对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，业主可以申请物业所在地的区、县人民政府地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府进行处理，行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并且通告全体业主。我们认为管理规约中涉及到业主的重大利益、小区管理的基础性法律结构及基本的管理制度，相关行政部门应进行干预，从而保证管理规约的公平与合理及其功能的正常发挥。

来源：浙江三道律师事务所公共法律事务部