基本情况：杭州市蒋先生称：2009年我在翠苑三区买了一套小房子，是用来投资的。现在我想把这套房卖出去，也已经有买家要买了，但是买家去派出所查过之后发现这里有户口，买家要求我把户口迁出去才买。我辗转找到房子上上任房东，他却说，你给我10万块钱，我才迁出，否则没门！
浙江三道律师事务所宋桂明律师整理，来源于2013/4/1都市快报
人民法院观点：蒋先生这类案子，他们经常遇到，多是因为购房合同中没有关于卖方户口迁出、买方户口迁入的明确约定造成的。但是根据现行法律，房屋买卖过程中的户口迁移问题不属于人民法院民事案件的收案范围，属于公安机关办理事宜，户口纠纷不能作为民事纠纷来处理，法院不受理这类诉讼。
派出所户籍科观点：从卖房者的角度来说，他有权利要求对方将自己房子下的户口迁出，公安机会也会全力配合，帮忙协商，帮助劝说对方迁出，但是不能强制原户主迁出。从买房者角度说，如果他是杭州户口，那么他的户口可以迁入所购房内，这属于市内户口转移，不影响入住，但是不能要求户口已在该房屋下的人迁出，二者可以并存；如果买房者是外地户口，那他属于购房入户，在所购房屋有户口存在的情况下，他则不能入户。目前对已存在户口的房屋买卖问题还没有很好的处理办法，只能通过协商解决，但这两种情况对于买方来说都有后患，一定要想清楚再做决定。”
浙江三道律师事务所宋桂明律师认为，这类情况在二手房交易中比较常见，而且大部份与学区房有关。根据杭州市《2012年公办小学招生学龄儿童的报名原则》规定：按照“就近入学”和“住、户一致优先”的原则，市区户籍学龄儿童户口与父母户口、家庭住房（父母有房产的，以父母房产证为依据认定）三者一致，由教育服务区学校优先安排入学。
浙江三道律师事务所宋桂明律师此类问题有三种解决办法：
第一种办法：从源头根本上解决问题即对房屋交接日期、户口迁移等方面在房屋买卖合同中作出详细约定，并约定相应的违约责任。这样产生纠纷后守约方可以向法院起诉违约方继续履行义务并承担相应违约责任。如出卖方在买受方过户后十日内迁出户口，否则承担违约金十万元且出卖方仍承担迁出户口的义务。
但这里会涉及违约金数额的问题，若过高，则人民法院可以作出适当调整。上海市黄浦区人民法院民四庭曾审理过一起类似案件，双方在二手房买卖合同中约定如果出卖方一直不将户口迁出，那么从买房之日起算，按照房屋买卖合同约定的逾期办理户口迁出手续每日1900元的违约金标准计算。然而法院审理后认为，出卖方在办理房地产权利转移后7个多月才办妥户口迁出手续，已经构成违约，确实存在过错，应该承担相应的违约责任。但双方对违约金的约定显然属于“明显”过高。在综合考虑诸多因素后，法院酌情将违约金调整为4000元。
此方法属于最佳选择，对于二手房交易的双方都是可预期的，有违约责任加以制衡，一般不会引起纠纷。
第二种办法：若签订二手房转让合同时未对户口问题进行约定，则可以向人民法院起诉出卖方追究其不履行合同法中的附随义务，要求出卖方承担户口没有迁出的损失。
此方法属于未在二手房买卖合同进行约定的补救办法，属于事后补救，因缺少对出卖方的制衡，实务操作中所起作用不大，且有些法院以诉讼请求不属于法院受理范围而拒绝立案。
第三种办法：买受人可以假装与出卖人签订关于户口迁出的协议，买受人在交付十万元后马上向法院起诉要求出卖方返还十万元，依据是《合同法》第五十四条，双方签订的关于补偿十万元的协议属于显失公平、乘人之危而签订的协议属于可撤销协议。但这种办法应注意四点：第一、十万元的付款必须在出卖方户口迁出之后；第二、付款方式必须通过银行转账，且收款方户名必须为协议中的出卖方；第三、买受人付款后立即向人民法院起诉并采取财产保全措施。第四、做好前期取证措施，比如该协议写法应有一定的讲究。
此方法纯属技术性处理办法，具有一定的风险性。但在别无他法的条件下不失为一种上好的诉讼策略。
以上方法为浙江三道律师事务所宋桂明律师个人意见，案件复杂多变，切勿照搬，具本案件解决方案须与律师分析评估，特此警示。
